（公寓可以落户上学吗？）

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　　要知道公寓能不能上学，首先得了解公寓的类型种类：深圳市面上的公寓主要分为三类：商务公寓、商业/办公类公寓、产研用房类公寓，而在实际的市场上，对不限购不限贷有一定居住功能的产品都笼统的称为“公寓”。从产权性质来看，公寓的种类其实很多，但多数的购房者对此却不甚明晰，大家在购买公寓时，一定要了解该公寓的性质和产权情况。

　　给大家梳理一下：

　　公寓有哪些?

　　01

　　商业/办公类公寓

　　可以通俗的理解成办公性质的公寓，产权年限一般为40年。这类公寓在预售证上的土地使用性质一般为商业/办公，这类土地性质按法律规定是不能改的，也就是说，这类房产的性质和住宅明确划分，基本等同于办公写字楼，也属于改造类公寓，不太具备居住功能。

　　02产研用房类公寓

　　产研用房类公寓的土地性质一般为产业用地，产研用房是将旧工业区拆除重建升级改造为新型产业园，包括新型产业用房、配套公寓等多种物业形态。俗称工改工公寓，大部分是50年，房屋用途则是产业研究用房，价格相对会更低一些，然而这类公寓不允许个人名义购买，只能以企业名义购买。

　　03商务公寓

　　政府认定的正规公寓，具有居住功能，也可注册办公，俗称商住两用公寓。土地性质一般是二类居住用地、商住用地或商业用地，产权一般是40-50年，也有长达70年的。房屋用途明确写着“商务公寓”，个人名义购买。

　　04住宅类公寓

　　住宅类公寓严格意义上来说这个算不上公寓，只是小区名字带了“公寓”二字。房产用途标注的有住宅、单身公寓、单身宿舍等，产权70年，和普通住宅没差别，友邻公寓，百花公寓就是典型的住宅类公寓。

　　公寓得贷款及年限?

　　05

　　购买公寓的贷款问题：

　　购买公寓一般正常首付5成贷款5成，最长贷款年限10年，贷款利率上浮。

　　公寓的年限问题：

　　公寓一般分为70年产权、50年和40年产权等，其中70年产权一般为住宅类配套配套性商业用地建的公寓所以产权年限为70年，关于不动产权到期问题在物权法中规定其不动产权到期后可自动续期，续费标准最低不低于15.6元/平米，续期补得费用最高不超过5位数，不出意外可续期30年，若在政府有其他拆迁规划的情况下可获得1：1.3倍的赔偿，部分会有通燃气的有阳台的情况。

　　公寓的物业等问题：

　　公寓的管理费一般会比住宅要贵一些，水电也是按商业收费，部分可以申请民用水电收费。

　　公寓的税费有哪些?

　　06

　　卖出时，税费比住宅高出一个量级，主要多在增值税和契税上。“二手住宅交易税费，大约占到交易额的8-10%，公寓税费要占到交易额的15-20%。”会多出一笔“土地增值税”划重点，不是增值税，是土地增值税，增值税和住宅一样。如果是住宅，不管是一套还是二套，都免征，征收标准是收益的30-60%，即过户价减去登记价和交易中合理费用之后的30-60%。契税比照二套房3%。

　　举例：

　　以一套从300万涨到交易时计税价400万的物业为计：如果是公寓，税费大概在37万左右。不过这个计税价，通常和实际交易价格之间还有些差别。

　　公寓该怎么投资?

　　07

　　7月31日深圳出台了停建公寓的政策，很多朋友会认为，好的公寓产品会越来越稀缺，越来越值钱，那不限购不限贷的公寓，到底该怎么投资呢？我总结了下面三个“看”，第一看“区域”，挑公寓所在的区域，记住这5个“最”，地段最繁华，交通最密集，商业最热闹，产业最发达，人口最稠密。

　　第二看物业，物业管理服务的品质一定要好，优选品牌开发商的品牌物业。

　　第三看租金，公寓的投资说到底是为了2个目的，租金和未来租金的增长，公寓是一种长期现金流的产品，你想投资必须持有5到10年的心态。

　　最后总结：

　　公寓并不是不能买，商住也可以赚钱，“但你不一定能挣到钱”。

　　公寓可以赚钱，如果价格是住宅的三分之一以下，且位置正确，稀缺，其次高端公寓和普通公寓其实是两种产品，一种空间上极尽奢华，一种鸽子笼居多，高端公寓多有稀缺景观资源加持，核心地段，土豪用来消费自用的，所以具备圈层属性。

　　对于普通公寓，人们只是用来当作一个跳板，最终还是为了升值，买入都是要抛出的，所以这两者供求都有区别。

　　买公寓，申请入学到底靠不靠谱？

　　08

　　小编总结

　　1.深圳的公寓有商务公寓、办公公寓、商业公寓和产业用房。土地用途有商业、办公、产业、工业、商住混合用地。

　　2.深圳不是所有区的公寓都能申请上学，宝安区、龙华区和坪山区，已经明确商务公寓不能用来申请入学了，所以在这些区里，就别指望买公寓上学的事。

　　3.在能申请学位的区，能用商务公寓申请学位，但积分比较低，且要求条件比较苛刻。

　　4.龙岗区，商务公寓的土地用途必须为商住混合用地，才能申请学位。如果是“商业用地”是不能申请学位的。

　　5.南山和罗湖区，商务公寓必须是在深圳的唯一住房，没有住宅房产并实际居住，才能申请学位。

　　6.福田要求，买商务公寓+入户该房产申请学位，须提供房产证(不动产登记证)及辖区社区工作站出具的实际居住证明，基础分值为70分，属于积分入学基础分“第三高”的分值。而且每买满一个月，加0.1分。

　　7.盐田区，盐田户籍生源，买商务公寓与买住宅商品房，均同属于A类别生源，但商务公寓没有加分，所以买商务公寓申请入学，在盐田区还是非常靠谱的。

　　8.大鹏新区，属于学区户籍，买来商务公寓<必须为家庭名下唯一住房>，基础分85分，仅此于住宅商品房的90分。所以，在大鹏新区买商务公寓申请学位，非常有局限性，不一定靠谱。

　　9.光明区，商务公寓可以用来申请学位，须实际居住满一年，按照其他住房分类，不积分。这意味着，在光明区用商务公寓申请有空余学位的学校，才靠谱。

　　总的来说，买公寓读书，并不算是一个主流的申请入学的方式，从结果确定性讲，买房更确定，商务公寓有这个选择，虽然在某些区确定能上学，但综合来看有点鸡肋。

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