（「国金考试特辑」学区房是什么？普通人该如何选择落户区与学校？）

 

　　内容来源：《上海升学体系策略蓝皮书（幼-小-初-高）》（报告始发于2019年6月5日）

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　　国金证券研究所

　　消费升级与娱乐研究中心

　　教育团队

　　资料来源：知乎，百度指数，国金证券研究所

　　学区房，是国人最喜欢的话题之一。各种地方，学区房的讨论度都居高不下。但是有个问题，很多人根本没搞清楚“学区房是啥”。就在讨论要不要买学区房的问题。

　　但是有个问题，很多人根本没搞清楚“学区房是啥”。就在讨论要不要买学区房的问题。

　　资料来源：百度百科，国金证券吴劲草

　　百度的学区房定义也是模糊。说家长买学区房的心态如何如何，房地产商如何如何，根本没讲“啥是学区房”。

　　导致很多人认为：学区房就是学校旁边的房子。

　　我们来下个定义：

　　学区房是指：“拥有这个房子可以让孩子划片免试进入周围对口好学校的房子”，而不是指“学校旁边”的房子。

　　学区房的适用范围

　　一般来说，学区房只适用于公办学校！

　　一般来说，学区房只适用于公办学校！

　　一般来说，学区房只适用于公办学校！

　　重要的事情说三遍。学区房适用的是公办学校，一般不适用民办学校，对于公办学校来说，无论幼升小还是小升初，都是免试划片进入的，学区房一般来说，是适用于这种情况的。而民办学校，是要筛选生源的，而不能通过房子入学。

　　而一般来说，学区房指的是“小学学区房”，比较少指初中学区房（在徐汇，杨浦，黄浦等公办初中较强的区会有）。因为①上文我们讲过，上海初中阶段，民办比公办强，而小学阶段，公办民办不相上下，甚至很多区公办更强。所以小学阶段，很多人愿意为公办小学买学区房，②一般学区房都是学龄前买，一般好的公办初中对口下，学籍，户籍，户籍年限都要看，在小学阶段再买学区房的话，一般来不及。

　　还有一种特殊情况，即这个学校是开发商自己办的学校，那么业主进这个学校有优势，如星河湾，万科都有这样的情况。但这种比例较小。一般说学区房还是指41公办学校的对口学区房。

　　什么情况下该买学区房？

　　上海的公办小学其实是挺强的，如果经济实力允许，且觉得小升初的各种鸡血，黑话实在过于心累的话，买个学区房，其实是非常省心的一种方法。

　　买学区房一般是在学龄前，而且一般是对小学来说的。因为学区房对口，在热门小学来说，学生供大于求了，就会卡年限，有的卡3年，有的卡5年，所以如果定了想上公办小学，建议提前锁定地区，提前买。临幼升小再买，很可能来不及。

　　而小学阶段，本身没买学区房，想通过买学区房上对口好的初中，一般是来不及的。

　　还有一种情况，就是小学阶段，想通过买房换区，冲击该区的好民办初中（如徐汇，闵行），那也是可以考虑的，但是这种情况下，就不用看具体对口了，把户口换过去就行了。但是这种模式有风险，就是没有冲击上好的民办初中的话，回自己原来区，就只能统筹了。

　　该买什么样的学区房？

　　选定了准备上该区的公办小学，就可以考虑买学区房了。

　　但是这个时候，就要考虑两种情况：①对口初中强，②对口初中不行。

　　对口初中强的小学（如徐汇高安路一小）：这种学区房，对口的公办小学本来就强，如果接下来7,8年，政策没有特别大的变化，可能还能上到好的对口公办初中，但是赌7、8年的政策，难度有点大，世界变化太大。徐汇，黄浦，杨浦，静安等区的公办初中会比较强，这种比较有操作性。

　　对口初中一般的小学（如浦东明珠小学）：这种学区房，对口初中一般，上到三四年级的时候，就还是要去搏好的民办初中，这种公办小学里面，一般鸡血氛围也很重。所以学校本身质量也是不错的。大部分区呈现民办初中更强的态势。

　　公民同招后，学区房还有保底功能吗？依然有。虽然公民同招以后，不像以前那样，民办没有录取，还可以去对口的公办。但是其实很多好的民办小学&初中，在报名之前，就会有密电，所以报名的时候报公办还是民办，心里其实是有数的。

　　上海的教育资源各区是有所不同的。各区之间的差异还是挺大的，如果选择在该区上学，其后会有很强的路径依赖。选择不同的区落户，对此后的教育非常重要，而且通常是做教育升学路径决策的第一步。这无关学区房，但和孩子的户口在哪个区有关。

　　而不同的区的教育友好程度是不同的，首先了解一个概念，区户口的作用：

　　①对于公办学校（小学初中）：需要买学区房，但一般来说，也需要有该区户口，因为热门公办，基本上需要是学籍户籍双对口的。

　　②对于民办学校（小学初中）：不需要买学区房，但是一般来说，所以好的民办小学，初中，都会录更多的本区学生，所以本区学生升上本区好的民办小学，初中的概率，是更大的。从冲民办的角度讲，本区学生优势也是明显的。

　　举例：

　　如徐汇的顶级民办中学，已经是非常全市招生的了，大约是录160个徐汇学生，200个外区学生，这样的话，所有外区加起来是200（每个外区可能就最多30-40人），而徐汇就要录160人，徐汇本区户口还是非常有优势的。

　　浦东顶级初中浦外，大约是录260个浦东学生，60个外区学生，浦东学生的优势一览无余。

　　各区教育户口价值对比

　　各区的教育友好程度是不同的，大体来说，是两部分：

　　一、学校资源程度

　　二、竞争激烈程度。

　　具体而言，我们用四个指标来量化（具体量化过程细节参考我们之前的文章：《上海各区户口教育价值PK:量化对比上海14个区的教育资源》，百度搜索可得）

　　这四个指标是：

　　①公办学校资源，公办学校越好，得分越高

　　②民办学校资源，民办学校越好，得分越高

　　③本区人口（代表本区竞争程度），人口越少，代表竞争烈度低，得分越高

　　④本区保护程度（代表来自外区的竞争程度），本区保护程度越好，得分越高

　　我们用这四个指标，对上海主要14个区进行了打分排名（奉贤和崇明资料不足未包含），以评判其户口在教育上的友好程度。

　　这个评判的是：教育户口价值，即“教育户口的友好程度”，而不是单纯的“教育资源多”。

　　资料来源：吴劲草《上海各区户口教育价值PK:量化对比上海14个区的教育资源》，国金证券研究所

　　教育户口价值比较高的区

　　黄浦区：公办学校强，民办学校稍弱，但对本区保护也很强，教育资源相对均衡，不算拔尖，但是人口少，本区居民上学有很大优势。综合评分350，给予户口教育价值评级A。

　　徐汇区：公办学校强，民办学校顶级，在小学阶段对本区居民保护尚可，但因为几所顶级民办初中，在初中阶段需要和全市PK，初中阶段民办保护相对弱化，人口不算特别少（100万以上），区内区外竞争均比较激烈。综合评分350，给予户口教育价值评级A。

　　长宁区：公办学校尚可，民办学校一般，但胜在人口较少，教育资源相对均衡，区内竞争相对没那么激烈，对本地民办学校保护也强，区外竞争也弱。而且公办学校是全区摇号，单个学区房价值谈不上强，但是全区的户口教育价值还比较强。综合评分340，给予户口教育价值评级A。

　　杨浦区：人口不算少，出生人口更是位居前列，区内竞争相对比较激烈。但公办民办学校比较均衡，都有比较强的学校，本区保护程度很高，区外竞争不强。综合评分330，给予户口教育价值评级A。

　　教育户口价值中等的区

　　静安区：公办学校较强（学区房房价也很贵），民办学校相对一般，对本区保护较强，教育资源相对均衡，人口数量中等，竞争激烈程度中等。综合评分325分，给予户口教育价值评级B。

　　虹口区：人口尚可，不算多，区内竞争相对适中。公办民办学校不算突出，但也尚算均衡，本区保护也算较强。中规中矩，综合评分315分，给予户口教育价值评级B。

　　嘉定区：人口较多，但户籍人口相对没那么多，区内竞争中等偏强。民办学校还比较强，本区保护也尚可，来自外区的竞争相对没那么强。综合评分315，给予户口教育价值评级B。

　　浦东新区：人口全上海第一多，区内竞争激烈程度无能出其右。但公办，民办学校都还比较强，本区保护也还OK，区外竞争其实相对不强（但是浦东的区内竞争太强了）。非常鲜明的一个区，综合评分305，给予户口教育价值评级B，适合鸡娃。

　　普陀区：人口不少，区内竞争算比较激烈。整体公办民办学校都不算特别强。对本区保护程度还算OK。中规中矩。综合评分300，给予户口教育价值评级B。

　　闵行区：堪称全市竞争最激烈的区。闵行无论是人口带来的区内竞争还是对本区民办保护程度弱带来的区外竞争，都是最激烈的。而闵行的学校其实是比较强的，公办学校尚可，民办学校顶级。闵行是特色最鲜明的区，鲜明程度甚至强于浦东，综合评分300，给予户口教育价值评级B，适合鸡娃。

　　教育户口价值较弱（较不友好）的区

　　金山区：人口不多，但是区内民办公办学校都平平。竞争不算特别激烈。中规中矩，综合评分

　　285，给予户口教育价值评级C。

　　青浦区：青浦是蛮有特色的的一个区，人口其实不少，区内竞争满激烈。但是其民办学校还挺强的，但是又因为他的民办学校向外敞开程度较大，本区的户口价值不是那么突出。其实是很鲜明的一个区。但是因为竞争激烈的原因，综合评分280，给予户口教育价值评级C。青浦有点像闵行和浦东，学校都挺强的，是因为竞争激烈拉低了评分。

　　松江区：公办学校一般，民办学校尚可。但是主要在于人口太多。区内竞争过于竞争，对于区内保护也不强，来自外区的竞争也很强。综合评分275，给予户口教育价值评级C。

　　宝山区：其实宝山比闵行人口还多，除了浦东就是宝山人口最多。但是宝山的学校资源似乎没跟

　　上其人口。教育供给不太足。竞争过于激烈。综合评分255，给予户口教育价值评级C。

　　资料来源：吴劲草《上海各区户口教育价值PK:量化对比上海14个区的教育资源》，国金证券研究所

　　用两个指标：常住人口，各区出生户籍人口，来做一个对比。浦东，宝山，闵行等区人口多，竞争激烈。

　　资料来源：吴劲草《上海各区户口教育价值PK:量化对比上海14个区的教育资源》，国金证券研究所

　　浦东，闵行，徐汇等区，都属于民办学校比较强的区

　　资料来源：吴劲草《上海各区户口教育价值PK:量化对比上海14个区的教育资源》，国金证券研究所

　　不管哪个区，在民办学校招生的时候，都会优惠本区学生的。

　　用一个指标“外区学生率”，来描述对本区学生的保护，外区率越高，意味着对于本区学生的保护程度越弱。可以看到，闵行，松江等区，对本区学生保护是比较弱的，杨浦，静安，黄浦，长宁等区，对本区保护比较强。而浦东对本区学生保护其实还可以。

　　具体量化评分过程细节参考我们之前的文章：《上海各区户口教育价值PK:量化对比上海14个区的教育资源》，百度搜索可得。

　　选择学校的过程（按顺序）：

　　①体制内or体制外

　　↓

　　②选择合适的落户区

　　↓

　　③选择公办小学or民办小学？买学区房or不买

　　↓

　　④鸡血or佛系

　　选择学校的要素

　　①同伴效应：一个好学校，80%的好，都来自于生源好，好的同伴，会带来好的氛围。大部分家长判断学校，其实是来自于对过往升学成绩的判断，但是这个其实大部分来自于生源先天的优秀，而不是后天学校赋予的。

　　②光环效应：一个好的学校，在小升初黑玩法和初中自主招生中，都会有优势，

　　好的学校牌子，让学生在小升初和中考自主招生中更容易被相中。

　　③派系效应：上面PPT中有提到，名校高中是有各自的派系的，这个在中考自

　　主招生中体现的尤为突出。

　　④地理位置：上学远近对孩子的成长，还是有很重要的影响的。位置对家长自身也有一定要求，太远了毕竟不太方便。

　　⑤相合程度：各个学校有不同的风格，有的有艺术特色，有的有体育特色，有的有鸡血特色，选择学校第一步是了解孩子，不要不了解孩子就去选择学校。

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　　以上内容节选自国金证券已经发布的证券研究报告《上海升学体系策略蓝皮书(幼-小-初-高》，具体分析内容（包括风险提示等）请详见完整版报告。若因对报告的摘编产生歧义，应以完整版报告内容为准。

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